美國人口增長盡管多年來不斷放緩，但直至去年，仍保持約0.9%超高速增長，甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國人口增長速度，因?yàn)?a href="http://www.9town.net/newsdetail205757.html">美國出生數(shù)字和凈移民流入數(shù)字均龐大。美國去年人口約3億零7百萬人，增長約260萬人，主因出生400多萬人，還有凈移民流入100多萬人，另去年結(jié)婚數(shù)估計(jì)約210萬對，可是去年新房屋落成僅僅70多萬個(gè)!

踏入本年以來，美國人口增長速度依然高企，而且隨經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，帶動(dòng)就業(yè)人口回升。

新房屋供應(yīng)持續(xù)偏低

雖然美國樓市于03年至06年上升，吸引了不少投機(jī)需求，以致07年出現(xiàn)過量二手房屋庫存，可是3年下來，二手房屋庫存已被消化了不少，相信本年內(nèi)二手房屋庫存應(yīng)下跌至可長期持續(xù)的水平。如果美國人口保持高速增長，而新房屋供應(yīng)持續(xù)偏低，則二手庫存明年可能甚至也不足!

而美國二手房屋均價(jià)對收入比率早已跌約三點(diǎn)幾倍上下，為歷史上曾長期維持的偏低水平，房價(jià)已十分便宜，并無泡沫!而隨美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長，特別是非制 造業(yè)整體已于5月恢復(fù)招聘，美國個(gè)人收入賬(personal income account)已現(xiàn)到底回升之勢!

反映美國住戶財(cái)力的住戶凈資產(chǎn)(household net worth)早已恢復(fù)上升，因?yàn)樗饺速Y產(chǎn)價(jià)格顯著回升，可是私人債務(wù)緩緩下降，結(jié)果私人凈資產(chǎn)恢復(fù)上升，直接帶動(dòng)私人消費(fèi)回升，而私人消費(fèi)占美國經(jīng)濟(jì)逾7 成!經(jīng)濟(jì)增長必帶動(dòng)各類資產(chǎn)價(jià)格包括股票與房屋價(jià)格上升!

私人凈資產(chǎn)恢復(fù)上升

美國人口極高速增長，不但遠(yuǎn)超過消費(fèi)產(chǎn)品庫存增長，而且更遠(yuǎn)超過房屋落成增長，形成極之有利的房屋市場供不應(yīng)求狀態(tài)!歷史上，但凡出現(xiàn)如此供不應(yīng)求 狀態(tài)，美國樓價(jià)動(dòng)輒上升三四年!而歷史上美國樓市長期上升往往伴隨經(jīng)濟(jì)長期增長!

歐債危機(jī)救活美國樓市 按揭利率被推低至不足5%

把全球市場攪得雞犬不寧的歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)，卻給美國置業(yè)者帶來意外驚喜——隨著海外熱錢紛紛流入美國暫避風(fēng)頭，美國按揭貸款利率被推低至不足5%，創(chuàng)近50年新低。而當(dāng)日公布的另一組數(shù)據(jù)顯示，4月份美國舊房銷量環(huán)比增長了7.6%，升至5個(gè)月以來的較高水平。

事實(shí)上，當(dāng)時(shí)美聯(lián)儲(chǔ)結(jié)束了1.25萬億美元的債券購買計(jì)劃，市場還在擔(dān)心房貸利率會(huì)因此上升，并導(dǎo)致房產(chǎn)市場重返低迷。然而，4 月份，歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)擴(kuò)散，熱錢逃離歐洲市場并不斷涌入美國避險(xiǎn)，致使美國按揭貸款利率頻創(chuàng)新低，意外推高了當(dāng)月房屋銷售量。據(jù)美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)提供的數(shù)據(jù)，美國舊房銷量4月份環(huán)比增長了7.6%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整按年率計(jì)算為577萬套。顯示美國住房市場繼續(xù)復(fù)蘇的基礎(chǔ)已經(jīng)奠定。

“歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)是美國房貸利率下跌的‘推手’。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家在普遍認(rèn)同這一觀點(diǎn)的同時(shí)，更擔(dān)心這將不利于全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。美國按揭貸款利率與10年期美國國債利率密切相連。分析人士認(rèn)為，大量資金逃出歐洲避險(xiǎn)，會(huì)推升美國國債價(jià)格。歷史上，這一現(xiàn)象(債務(wù)危機(jī)帶來的借貸成本下降)也非第一次。 1998年秋，當(dāng)新興市場尤其是俄羅斯出現(xiàn)債務(wù)違約時(shí)，也讓美國買房者受益不少。

不過，由于美國政府的稅收減免政策將于6月30日到期，預(yù)計(jì)暢旺的樓市需求可能在未來幾個(gè)月受到?jīng)_擊。

在美國住房市場上，舊房銷售是主力軍，其銷量占到整個(gè)房市銷量的約85%。自2006年年初美國房產(chǎn)泡沫破裂后，美國住房市場一直在進(jìn)行劇烈調(diào)整， 并成為這次金融危機(jī)的根源。

美國房價(jià)或從明年起逐漸反彈

接受投資公司MacroMarkets調(diào)查的92位經(jīng)濟(jì)學(xué)家及地產(chǎn)業(yè)分析師認(rèn)為美國住房價(jià)格將從明年起逐漸開始反彈。

接受調(diào)查的分析師平均預(yù)計(jì)，S&P/Case-Shiller全美房價(jià)指數(shù)將在截至2014年12月31日的五年中上升約12%。截至去年 12月31日，該指數(shù)較2006年中創(chuàng)下的峰值回落了約28%。

也有一些受訪者對房價(jià)走勢的預(yù)期遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離平均水平。德意志銀行(Deutsche Bank)經(jīng)濟(jì)學(xué)家拉瓦格納(Joseph LaVorgna)預(yù)計(jì)到2014年年底房價(jià)將上漲37%。喬治梅森大學(xué)(George Mason University)地產(chǎn)金融學(xué)教授桑德斯(Anthony Sanders)和經(jīng)濟(jì)研究公司A. Gary Shilling & Co.總裁席林(Gary Shilling)都認(rèn)為屆時(shí)美國房價(jià)將下降約18%。

席林名下的公司提供經(jīng)濟(jì)咨詢及投資建議，他認(rèn)為包括止贖房在內(nèi)的住房存量過大將給價(jià)格帶來拖累。拉瓦格納則認(rèn)為就業(yè)市場的快速反彈應(yīng)該能消化大部分住房供應(yīng)。他補(bǔ)充說，大多數(shù)過剩供應(yīng)都是位于偏遠(yuǎn)或經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，與大多數(shù)潛在買家都沒有什么關(guān)系，這些買主會(huì)推高理想地段的房價(jià)。

總部設(shè)立在新澤西州的MacroMarkets聯(lián)席創(chuàng)始人之一是羅伯特?席勒(Robert Shiller)，這位耶魯大學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家曾參與創(chuàng)建了S&P/Case-Shiller房價(jià)指數(shù)。MacroMarkets設(shè)立的證券組合允許投資者押注不同資產(chǎn)的走向，其中就包括住房價(jià)格的變動(dòng)。MacroMarkets說，這一調(diào)查是首個(gè)訪問約100名分析師的月度系列調(diào)查。

席勒本人的意見并未體現(xiàn)在此次調(diào)查當(dāng)中。他在接受采訪時(shí)說未來五年房價(jià)上漲12%的平均預(yù)測值“是合理的情景”。在房產(chǎn)市場的鼎盛時(shí)期，席勒因?yàn)榭吹績r(jià)的言論而倍受z關(guān)注。他當(dāng)時(shí)的論調(diào)比多數(shù)人的意見要悲觀得多，但最后事實(shí)證明只有他猜對了結(jié)局。

投資有風(fēng)險(xiǎn)，以上信息供參考。