全球投資置業(yè)盛行，爲(wèi)回報(bào)，更爲(wèi)降低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)化資産配置。而不同國(guó)家投資不動(dòng)産稅務(wù)細(xì)則千差萬(wàn)別，著實(shí)讓投資者千頭萬(wàn)緒。世貿(mào)通專家介紹，美國(guó)不動(dòng)産稅爲(wèi)每年繳交一次，課徵的對(duì)象爲(wèi)不動(dòng)産所有人；因此無(wú)論是否爲(wèi)美國(guó)籍、當(dāng)?shù)鼐用?即綠卡)或是外國(guó)籍之顧客，擁有當(dāng)?shù)夭粍?dòng)産即需要繳交不動(dòng)産稅。依據(jù)各城市之不同，繳交的稅務(wù)內(nèi)容也有差異；一般來(lái)說(shuō)，每年所需繳交的稅額約爲(wèi)買價(jià)之1%-1.5%。

下述爲(wèi)美國(guó)不動(dòng)産稅務(wù)簡(jiǎn)介，僅提供您參考。實(shí)際個(gè)人不動(dòng)産稅務(wù)問題，請(qǐng)洽詢合格之律師或會(huì)計(jì)師尋求專業(yè)服務(wù)。
 

I.不動(dòng)産稅的種類
 

A.不動(dòng)産稅(含房屋與土地稅)(Property Tax)

當(dāng)您在美國(guó)加州進(jìn)行不動(dòng)産物件交易時(shí)，郡政府將派員依照該不動(dòng)産的現(xiàn)況與交易價(jià)格重新評(píng)估該不動(dòng)産物件之價(jià)值，而該不動(dòng)産物件之土地與房屋稅將依照重新估價(jià)後的價(jià)值計(jì)算。您的土地稅與房屋稅的加總大約占買價(jià)的1%，再加上當(dāng)?shù)鼐用裢镀蓖ㄟ^(guò)的社區(qū)債券。在加州地區(qū)最常見的債券爲(wèi)「M?ello-Roos」債券，這個(gè)債券須經(jīng)2/3當(dāng)?shù)鼐用裢镀蓖ㄟ^(guò)方能向居民徵收，Mello-Roos的稅收將做爲(wèi)地方建設(shè)與服務(wù)的資金，包含學(xué)校、道路、社區(qū)圖書館的建設(shè)與改善以及警察、消防單位與急救單位等服務(wù)。
 

B.補(bǔ)徵土地稅（Supplemental Tax）

補(bǔ)徵不動(dòng)産稅（SupplementalTax）爲(wèi)美國(guó)土地稅課徵的一部份，與大陸所認(rèn)識(shí)的土地增值稅不同。加州稅法規(guī)定，當(dāng)不動(dòng)産交易成立並完成過(guò)戶手續(xù)或是當(dāng)新建物建設(shè)完成後，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)利對(duì)該不動(dòng)産再次重新評(píng)估價(jià)值。由于重估的價(jià)值大多較原先價(jià)格高，因此稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)在該會(huì)計(jì)年度（即交易日或建物完成年度），補(bǔ)徵重新估價(jià)後的不動(dòng)産價(jià)差額；反之，在極少的狀況下，若重新評(píng)估之不動(dòng)産價(jià)格較原估價(jià)之價(jià)格低時(shí)，則稅務(wù)機(jī)關(guān)將退還納稅人溢繳之稅金。一般而言，不動(dòng)産所有人在土地買賣完成後，會(huì)收到1至2次的補(bǔ)徵地價(jià)稅通知單（如附件），相關(guān)金額計(jì)算方式如下:
 

補(bǔ)徵稅額 = 稅率 x 重估地價(jià)與原公告地價(jià)之差異x 時(shí)間（交易日到會(huì)計(jì)年度底總天數(shù)占全年度天數(shù)的比例）
 

C.外資不動(dòng)産投資稅 (Foreign Investor Withholding Tax)

《外資不動(dòng)産法》是美國(guó)聯(lián)邦稅法，目的是要減少非永久居民的外籍人士與外國(guó)企業(yè)逃稅的情形。根據(jù)該法令，任何買主若是從外國(guó)籍賣主手中購(gòu)買美國(guó)不動(dòng)産，就必須從總購(gòu)買價(jià)格中預(yù)先扣留10%的稅額，並且在成交後20天內(nèi)把這筆稅額繳交給美國(guó)聯(lián)邦稅務(wù)部。當(dāng)繳交這筆稅額時(shí)，買主必須填妥「8288」與「8288A」兩份表格，也就是向出售不動(dòng)産的外籍賣主扣繳預(yù)提稅的退稅表格。沒有預(yù)先扣繳這筆稅額的外國(guó)籍買方，最高可罰美金一萬(wàn)元。這筆稅額通常在不動(dòng)産交易時(shí)，履約保證中介公司(Escrow Company)通常會(huì)提供必要的表格，並代表外國(guó)籍買(賣)方扣留稅額並繳交至美國(guó)聯(lián)邦稅務(wù)部。
 

II. 1031延稅交換（§1031 Exchange）
 

A.何謂延稅交換

所謂的1031交換，或者叫做「同類不動(dòng)産交換Like-Kind Exchange」，在美國(guó)是一種鼓勵(lì)投資者把原本不動(dòng)産投資額在其增值後(自助自用地産除外)繼續(xù)「回流」至不動(dòng)産市場(chǎng)以換取緩繳增值稅權(quán)利的一種刺激不動(dòng)産市場(chǎng)之雙贏稅法。透過(guò)交換(可一換多也可多換一)，投資者拿不回資本額或增值回報(bào)，但可享有緩繳地産買賣增值稅(若有賺到錢)的優(yōu)勢(shì)，持續(xù)在「免稅」的情況下把雪球滾大。但是這個(gè)稅需要在最後賣出所有物件並不再繼續(xù)轉(zhuǎn)換投資時(shí)一並繳交。
 

在交換不動(dòng)産時(shí)，爲(wèi)避免增值稅，交換者應(yīng)該

1.購(gòu)買不動(dòng)産淨(jìng)售價(jià)應(yīng)大于或等于售出不動(dòng)産價(jià)格

2.售出不動(dòng)産的淨(jìng)值應(yīng)全部投入購(gòu)入不動(dòng)産

3.新購(gòu)入不動(dòng)産的抵押貸款應(yīng)大于或等于售出不動(dòng)産
 

B.延稅交換的好處

1.延緩繳納增值稅

2.將資産重新定位

3.更換投資地産種類

4.增加地産投資杠桿作用（以小搏大）

5.增加折舊抵稅額

6.爲(wèi)退休及資産做規(guī)劃

7.達(dá)到合並地産或多元化投資目的